迪拜各区租金回报怎么算：三个典型区域的对比方法

"这个项目回报率多少"是我们最常被问到的问题，也是最容易被销售话术带偏的问题。关键是先分清毛回报和净回报。

毛回报 = 年租金 ÷ 房价

这个数字好看，但它不扣任何成本。销售给你的通常就是这个。

净回报要扣四块

一是物业费（Service Charge），迪拜公寓通常在每平方英尺 12–20 迪拉姆区间，别墅社区按社区配套不同差异更大；二是托管与招租成本；三是空置期的机会成本；四是维修与家具折旧。扣完这四项，净回报通常比毛回报低 1.5 到 3 个百分点。

三个典型区域

迪拜码头（Dubai Marina）：租赁需求稳定，租客以欧美与本地白领为主，流动性好，但物业费偏高。
云溪港（Dubai Creek Harbour）：新交付项目多，配套仍在完善，租金成长性取决于后续商业与地铁落地。
商务港（Business Bay）：总价门槛相对低，出租快，但同质化房源多，议价空间也大。

算账时建议用同一口径横向比较：同一面积段、同一房龄、同一托管方式。需要具体项目的租金与物业费数据，可以看案例页里各项目的交房时间与户型，或直接联系我们索取当期租金参考。